Rachat de crédit simulation

• Calculer le rachat de soulte après une séparation
• Exemple de calcul de soulte avec un crédit immobilier
• Cas de quotes-parts inégales
• Calcul d’une soulte dans une succession
• Qui fixe le montant de la soulte ?

Le rachat de soulte est calculé en fonction de la valeur du bien immobilier, du nombre de copropriétaires et des parts de chacun. La valeur nette du bien se déduit du capital restant dû d’un prêt immobilier. Pour une séparation (divorce, rupture de PACS), le partenaire souhaitant conserver le bien rachète la part de son ex-conjoint. En général, si les parts sont égales, la soulte se divise par deux. Dans le cadre d’une succession, un héritier peut racheter les parts des autres. Le notaire calcule le montant final de la soulte. En cas de désaccord, un agent immobilier peut être sollicité pour estimer le bien, et le juge aux affaires familiales tranchera si nécessaire. Le financement du rachat peut se faire par un crédit ou regroupement de crédits.

Calculer le rachat de soulte après une séparation

Le rachat de soulte intervient lorsqu’un couple se sépare, soit après un divorce, soit après la rupture d’un PACS, et que l’un des partenaires souhaite conserver le bien immobilier commun. Pour devenir l’unique propriétaire, celui-ci doit racheter la part de son ex-conjoint.

Calcul du montant de la soulte

Le montant à verser est calculé en fonction de la valeur nette du bien immobilier et des parts détenues par chaque ex-partenaire. En général, si les deux possèdent chacun 50 % du bien, la soulte est obtenue en divisant par deux la valeur nette du logement.

Formule de calcul de la soulte :

• (valeur du bien immobilier – capital restant dû sur le prêt immobilier) / 2, pour une répartition égale des parts.

Exemple de calcul de soulte avec un crédit immobilier

Pour une maison valant 300 000 € avec un prêt immobilier en cours de 120 000 €, la soulte à racheter sera de 90 000 € si les parts sont partagées à 50 % : (300 000 – 120 000) / 2.

Cas de quotes-parts inégales

Si les ex-conjoints ne détiennent pas les mêmes proportions, le montant de la soulte sera calculé en fonction de la quote-part de chacun. Par exemple, pour une maison de 180 000 € sans prêt en cours, si madame Y détient 60 % et souhaite racheter les 40 % de monsieur X, la soulte à payer sera de 72 000 €.

Remarque :Le couple divorcé doit solliciter auprès de la banque une désolidarisation du prêt immobilier, afin que la personne cédant ses parts soit libérée du remboursement des mensualités. Toutefois, la banque peut refuser cette requête.

Calcul d’une soulte dans une succession

Lorsqu’une succession se fait en indivision, chaque héritier détient une part du bien. Si l’un des héritiers souhaite devenir propriétaire unique, il doit racheter les parts des autres, à condition d’obtenir leur accord.

Le montant du rachat de soulte est déterminé en divisant la valeur nette du bien par le nombre d’héritiers. Pour obtenir cette valeur nette, il faut soustraire tout capital restant dû d’un prêt immobilier en cours. Si les héritiers ne parviennent pas à se mettre d’accord sur la valeur du bien, un agent immobilier peut être sollicité pour procéder à une estimation.

Le notaire est chargé de calculer le montant à verser pour acquérir les parts des autres héritiers. Le financement peut se faire par un regroupement de crédits ou un prêt personnel. Les frais de notaire, représentant 7 à 8 % du prix de la soulte, doivent être réglés par l’acquéreur au moment de la signature de l’acte authentique.

Exemple :

• Pour une maison estimée à 400 000 €, partagée entre 4 héritiers, l’héritier souhaitant racheter les parts des autres versera 100 000 € à chacun, soit 300 000 € au total.

Qui fixe le montant de la soulte ?

Le montant de la soulte à racheter est fixé par le notaire, sur la base de la valeur nette du bien et des parts détenues par chaque copropriétaire. Deux méthodes peuvent être utilisées pour évaluer le prix du bien :

• Un accord mutuel entre les héritiers ou anciens conjoints.
• L’intervention d’un professionnel de l’immobilier pour une estimation objective.

Remarque :

En cas de désaccord sur la valeur de la soulte, un juge aux affaires familiales peut être saisi pour trancher et fixer le montant définitif.