Rachat de crédit simulation

• C’est quoi un prêt in fine et quels sont ses avantages ?
• Qu’est-ce qu’un prêt amortissable et quel est son principe ?
• Exemple simple de mensualité d’un emprunt immobilier in fine et amortissable
• Quelles sont les conséquences de ces différences entre le prêt in fine et le prêt amortissable pour l’emprunteur et le prêteur?
• Comment transformer les prêts in fine en crédits amortissables tout en réduisant ses mensualités ?

Dans le contexte du financement d’un projet immobilier, les institutions financières peuvent parfois proposer deux types de prêts : le prêt in fine et le prêt amortissable. Ce dernier est le choix préféré de nombreux emprunteurs, cependant le prêt in fine présente aussi des avantages en fonction de la situation fiscale et des revenus de l’emprunteur. Les enjeux diffèrent notamment si le bien immobilier acquis est destiné à la location ou à l’habitation, ainsi que selon les projets d’investissement envisagés. Il est important de comprendre les différences entre ces deux types de prêts et d’être informé sur ces dispositifs.

Qu’est-ce qu’un prêt in fine et quels sont ses avantages ?

Dans un prêt in fine, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts et les assurances pendant toute la durée du prêt. Le capital emprunté est remboursé en une seule fois à la fin du prêt. Habituellement, le financement se fait via une assurance-vie souscrite par l’emprunteur, où la somme accumulée doit permettre de rembourser le capital à l’échéance. Les intérêts sont calculés sur le montant total du capital emprunté, qui n’est pas amorti, ce qui rend le crédit plus coûteux comparé au prêt amortissable sur une même durée. Néanmoins, ce type de prêt peut être avantageux dans certaines situations.

Les remboursements mensuels sont moins élevés par rapport au prêt amortissable, ce qui convient aux emprunteurs ayant d’autres prêts à rembourser ou anticipant une baisse de revenus. De plus, les intérêts du prêt in fine sont déductibles des revenus fonciers, ce qui peut être fiscalement avantageux pour les investissements immobiliers locatifs. Ce prêt est aussi intéressant pour les projets d’investissements financiers. Cependant, il convient particulièrement aux emprunteurs avec des revenus substantiels et peut être bénéfique pour les non-résidents fiscaux dans certaines situations.

Rappelons que le versement fixe à effectuer dans le cadre de l’assurance-vie au profit de la banque n’est pas pris en compte dans l’estimation du taux d’endettement de l’emprunteur.

Qu’est-ce qu’un prêt amortissable et comment fonctionne-t-il ?

Le prêt amortissable est plus courant pour l’acquisition de résidences principales. L’emprunteur rembourse le capital emprunté par des mensualités constantes jusqu’à la fin du prêt. Chaque mensualité comprend une partie d’intérêt et une partie de capital. Les intérêts sont calculés sur le capital restant à rembourser.

Notons également que pour prétendre à ce type d’emprunt, le banquier doit évaluer le taux d’endettement de l’emprunteur. Celui-ci ne doit pas dépasser le 30%. Il aurait aussi à vérifier le scoring bancaire, c’est-à-dire la fiabilité de ses revenus et sa solvabilité selon une certaine méthode de banques.

Exemple d’une mensualité pour les deux types de prêts

Prenons un exemple d’un prêt de 150 000 euros sur 15 ans avec un taux de crédit de 3,30%. La mensualité du prêt in fine serait de 43,63 euros et celle du prêt amortissable serait de 95,43 euros. Les mensualités du prêt in fine sont moins élevées car elles comprennent seulement les intérêts et les assurances.

Conséquences des différences entre prêt in fine et prêt amortissable

Le prêt in fine peut offrir des économies d’impôts significatives pour l’emprunteur en raison de la déductibilité des intérêts. Cependant, il peut avoir des taux et des intérêts plus élevés que le prêt amortissable. Cela peut être avantageux pour l’emprunteur car cela réduit les impôts à payer. Pour le prêteur, le risque est plus élevé car le remboursement est reporté. Le prêt in fine a souvent un taux plus élevé pour compenser ce risque.

Transformation des prêts in fine en crédits amortissables

En cas de changement de situation de l’emprunteur, la transformation d’un prêt in fine en prêt amortissable peut être envisagée pour éviter les difficultés de remboursement. Le rachat de crédit immobilier peut être une solution, regroupant les crédits en cours en une seule mensualité adaptée aux revenus. Cela peut réduire les mensualités jusqu’à 60%. Il faut au moins avoir deux prêts en cours pour prétendre à cette opération : crédit immobilier et prêt conso ou prêt renouvelable par exemple. Il est important de bien négocier les taux et les frais associés à cette opération.

Grâce à cet aménagement de la dette accompagné de l’allongement de la durée du rachat, le souscripteur peut sortir de sa situation inextricable tout en conservant le même effort de trésorerie. Il peut aussi bénéficier d’un prêt appelé « trésorerie » dans le cadre de cette opération. Ce prêt optionnel qui sera intégré dans le rachat ne peut pas dépasser 30 000 euros. L’emprunteur peut l’utiliser pour financer ses besoins personnels.

Il convient de noter que le rachat de crédit surendettement est une opération avantageuse si l’on arrive à maîtriser son coût. Autrement dit, on arrive à trouver le meilleur taux d’intérêt du marché et on effectue en même temps la négociation des autres paramètres de l’opération comme les frais de dossier, la prime d’assurance, les pénalités de remboursement anticipé. Pour faciliter ce travail, les emprunteurs peuvent passer par l’outil de simulation. Cet outil gratuit et sans engagement est conçu pour les aider dans la comparaison de plusieurs offres de rachat de prêt. S’il en trouve une qui convient à leur budget, il leur suffit d’envoyer l’offre signée à l’établissement de rachat.

En d’autres termes, le choix entre prêt in fine et prêt amortissable dépend de la situation financière de l’emprunteur, de ses objectifs d’investissement et de sa capacité à gérer les risques associés à chaque type de prêt. Une évaluation minutieuse est nécessaire pour décider quel procédé d’endettement est le plus approprié pour un crédit immobilier.