Rachat de crédit simulation

• Le taux d’endettement et le montant de la contribution personnelle
• La stabilité professionnelle
• Éviter le découvert bancaire et les incidents de paiement
• Bien remplir son dossier et apporter toutes les pièces justificatives nécessaires
• Bien évaluer l’endroit où l’on va acheter le bien immobilier
• En cas de refus du prêt immobilier
• Recourir à un courtier
• L’utilité d’un outil de simulation de rachat de crédit

On sait que l’acquisition d’un prêt à l’habitat bancaire n’est pas une mince affaire surtout depuis la décroissance du taux d’intérêt immobilier. L’octroi de ce prêt dépend de plusieurs critères. En effet, l’emprunteur doit présenter un dossier financier qualitatif et généralement bénéficier d’un apport personnel. Toutefois, certaines astuces peuvent être utilisées pour donner un coup de pouce à son dossier et obtenir un accord de prêt immobilier. Quelles sont ces astuces ? Nous faisons le point sur la question dans ce dossier.

Le taux d’endettement et le montant de la contribution personnelle

Si on entend souvent la règle de 33 % du taux d’endettement autorisé par les banques, force est de reconnaître que bon nombre d’emprunteurs ont du mal à décrocher le financement immobilier même si leur endettement est en dessous de ce plafond. Notons que la banque a même le droit de limiter ce taux à 30 %, voire à 28 %. Ce critère est donc essentiel mais les banques veulent aussi s’assurer que l’emprunteur a assez de reste à vivre, et qu’il a des revenus et d’autres ressources financières stables. Parce qu’elles ne veulent surtout pas prendre le risque pour un profil qu’elles ne considèrent pas solvable. Voilà pourquoi elles imposent en général un apport personnel de 10 à 20 % du coût total du financement. Plus l’emprunteur dispose d’une contribution personnelle ou de trésorerie conséquente (compte épargne, placement, plan logement etc.), plus il a de chances de se voir accorder son prêt immobilier. Cette situation est compréhensible car ces institutions ne vont pas se lancer dans une affaire où elles vont s’en sortir perdantes. Et si auparavant, les établissements bancaires financent un projet immobilier à hauteur de 100 %, ils sont devenus plus exigeants au cours de ces dernières décennies sur cet apport personnel de l’emprunteur. Ils estiment ainsi que la contribution de l’emprunteur doit être suffisante pour couvrir les frais liés au prêt (frais de dossier, du notaire etc.). Et chez certaines banques, un emprunteur qui ne dispose pas au moins 20 % d’apport au minimum n’a pas de chance de se voir accorder un prêt immobilier surtout si le montant du prêt est assez conséquent.
Bon à savoir : les banques s’inquiètent aussi de savoir si une fois le crédit octroyé, l’épargne ne partira pas en fumée avec le paiement des mensualités. C’est pourquoi, elles privilégient l’emprunteur qui met régulièrement de côté une somme peu conséquente même si ce dernier ne dispose pas de revenus élevés, plutôt qu’un cadre supérieur qui est dans le rouge tous les 2 mois.

La stabilité professionnelle

L’octroi du financement d’un prêt immobilier dépend aussi de l’analyse de la situation professionnelle de l’emprunteur. Les organismes de prêt apprécient les candidats à l’emprunt qui ont un emploi stable et qui ont des revenus élevés. La stabilité professionnelle constitue pour les banques un gage de sécurité. Ainsi, les personnes qui ont une situation financière précaire (contrats déterminés, intérimaires ayant une rentrée d’argent peu stable) ont moins de chances de décrocher un crédit immobilier. Pour les travailleurs indépendants, les artisans qui travaillent à leur compte, les organismes de prêt leur réclament trois années de bilan pour évaluer leurs ressources d’argent.

Éviter le découvert bancaire et les incidents de paiement

Même si les banques se montrent vigilantes sur la stabilité professionnelle de l’emprunteur et sa capacité à gérer son budget ainsi que son habitude de consommation, il ne faut pas aussi oublier d’assainir son compte bancaire. Les incidents tels que découvert bancaire ou rejet de prélèvement dans les 3 à 6 derniers mois avant la demande de financement doivent être évités. Si au cours de cette étude d’analyse financière de l’emprunteur, la banque retrouve un tel incident, la probabilité d’un octroi de financement est quasi nulle. L’emprunteur devra aussi effectuer le remboursement de ses crédits renouvelables dans les mois précédant la demande de crédit. Le fait d’avoir une bonne gestion de compte met le candidat à l’emprunt dans une position de force qui lui permet de négocier le taux immobilier avec son banquier. Et si en plus, il a l’opportunité de mettre une somme d’argent assez importante de côté, le financement est assuré.

Bien remplir son dossier et apporter toutes les pièces justificatives nécessaires

Il est essentiel de remettre un dossier complet à son banquier lors d’une demande de prêt immobilier. Des documents incomplets risquent d’énerver son interlocuteur. Pour ce, les pièces suivantes doivent être au complet : la pièce d’identité légalisée (CNI ou passeport), le justificatif de domicile (facture de téléphone par exemple), les trois derniers relevés bancaires, les trois derniers bulletins de salaire, les deux derniers avis d’imposition ainsi que le compromis de vente. S’il s’agit d’un couple ou de co-emprunteurs, chaque personne devra fournir ces documents.

Bien évaluer l’endroit où l’on va acheter le bien immobilier

Les établissements de prêt se montrent aussi attentifs à l’endroit où se situe la maison ou le logement à acquérir. Ils s’intéressent également à la qualité du bien immobilier. Les banques préfèrent, en effet, de financer l’achat d’un appartement bien placé, sur un secteur de marché dynamique plutôt qu’une maison dans un lieu excentré où personne ne risque de le racheter, le cas échéant. En faisant cette étude, les établissements bancaires appréhendent également l’éventualité d’un problème financier de l’emprunteur. Dans ce cas, ce dernier devrait soit revendre son bien soit regrouper son prêt immobilier avec d’autres dettes. Or, si le logement est situé dans un marché dynamique, la revente du bien ne devra pas être difficile et cela constitue moins de risques pour les établissements financiers. L’emprunteur pourra ne pas penser à cette éventualité, mais les établissements prêteurs, habitués à ce genre de choses, y font attention. Pour s’assurer de l’obtention d’un crédit, l’emprunteur ne devrait pas ainsi négliger cette étude de cette chance de revente du bien immobilier en question.

En cas de refus du prêt immobilier

Si sa banque a refusé d’accorder un crédit immobilier, il est préférable de présenter son dossier à d’autres établissements bancaires au lieu d’insister auprès de celle-ci. Dans ce cas, mieux vaut apporter plus d’apport personnel, ou chercher quelqu’un qui peut se porter garant dans l’achat de l’immeuble (caution bancaire). La solution d’hypothèque d’un bien est également envisageable si l’emprunteur dispose d’un patrimoine qu’il peut mettre en hypothèque. Cela lui permet de se présenter sous un meilleur profil et d’augmenter ses chances d’avoir le crédit.
Cette solution requiert cependant l’ouverture de compte courant et le versement de ses revenus chez l’autre banque. En d’autres mots, l’emprunteur devra changer d’établissement bancaire. Mais il peut aussi se tourner vers les banques spécialisées au crédit aux particuliers qui sont plus flexibles au niveau de cette ouverture de compte.

Recourir à un courtier

Si au bout de deux demandes, on n’arrive pas encore à décrocher un crédit immobilier, il est conseillé de se tourner vers un intermédiaire bancaire spécialiste en obtention de crédit. Cet intermédiaire peut présenter le dossier auprès d’un établissement bancaire ou organisme de financement susceptible d’accepter la demande de prêt immobilier. Il fera la comparaison des banques et des offres de crédit tout en optimisant les chances de l’emprunteur de se voir accorder ce prêt. Le recours à ce professionnel du secteur coûte dans les environs de 800 à 1000 euros pour la commission.

L’utilité d’un outil de simulation de rachat de crédit

La signature d’un contrat de rachat de prêt n’est pas un acte anodin car il engage l’emprunteur sur une longue durée. Ce contrat pourrait aussi peser lourd à son budget si les modalités de remboursement ne sont pas adaptées à sa situation financière. C’est la raison pour laquelle un emprunteur avisé fait appel à un courtier spécialisé en rachat lors de la recherche de ce refinancement. Ce dernier est le mieux placé pour l’aider à trouver une offre de rachat de crédit au meilleur taux et aux meilleures conditions de remboursement. Pour faciliter cette recherche, les courtiers et les banques proposent en général un outil de simulation de rachat de crédit. Cet outil disponible en haut de ce site l’aide à connaître le montant de sa future charge mensuelle, du taux d’intérêt du rachat, de son coût total, de la durée du remboursement, son taux d’endettement après l’opération… En quelques clics, l’emprunteur peut aussi personnaliser la réduction de la mensualité en fonction de ses contraintes budgétaires et de ses besoins. C’est lors de cette simulation qu’il aurait également à indiquer le montant de la trésorerie dont il souhaite bénéficier.
Après avoir effectué la simulation de rachat, il pourra obtenir des offres de rachat de crédit et regrouper credit immobilier si son projet est réalisable. Il peut sélectionner celle qui correspond le plus à ses besoins. Les offres de prêt qu’il pourra obtenir sont valables pour une durée de 2 mois au maximum. Si pendant cette durée, il renvoie à l’organisme financier qui l’a émis une proposition de rachat, il peut par la suite accéder à cette sortie d’endettement après le délai de renonciation de 10 jours ou de 14 jours indiqué par la Loi. Le délai de rétractation de 10 jours s’applique pour le regroupement de dettes immobilier contre 14 jours pour le regroupement de dettes à la consommation.