Rachat de crédit simulation

• Les dispositions autour de la donation d’un patrimoine immobilier
• Quelles sont les dépenses à envisager lors d’une donation d’un crédit immobilier ?
• Le rachat de crédit immobilier et son principe

Des parents peuvent envisager de faire une donation à leurs enfants d’un bien immobilier dont le remboursement de crédit est encore en cours. Cette démarche vise à procurer une plus grande sécurité financière à leurs enfants en cas de décès prématuré. Cependant, il est important de noter que cette action requiert le consentement préalable de la banque si l’immobilier est grevé d’une hypothèque. La présence de cette hypothèque donne à la banque le pouvoir de rejeter ou d’approuver cette transaction. Il convient donc de se renseigner sur les dispositions légales régissant ce type de donation. Analysons cela de plus près.

Les dispositions autour de la donation d’un patrimoine immobilier

il convient de souligner que la donation d’un patrimoine immobilier présente un intérêt significatif sur le plan fiscal. Cette démarche peut réduire voire éliminer la charge fiscale pour les héritiers lors du règlement de la succession. Le montant des droits de donation varie en fonction de l’âge du donataire et du lien existant entre celui-ci et le donateur. Ces droits diffèrent selon que le bénéficiaire soit le conjoint, un frère ou une sœur, un enfant ou un parent éloigné.

Revenons maintenant sur les différentes conditions qui encadrent la donation en fonction des modalités d’octroi du prêt bancaire.

Premier cas : Emprunt non soumis à l’hypothèque

Dans cette situation, la donation est possible si l’emprunt n’est pas lié à une hypothèque, mais si la banque a seulement établi un dossier de caution pour le prêt. Dans ce contexte, les dettes restantes doivent être déduites de la valeur brute des biens immobiliers, tels que la résidence principale ou secondaire. Les conditions autorisant cette déduction sont stipulées à l’article 776 bis nouveau du Code Général des Impôts (CGI). Cet article précise que le donateur doit avoir souscrit le crédit pour l’acquisition du bien donné. De plus, le donateur doit spécifier dans l’acte de donation que le donataire assumera les dettes. Une notification au créancier ou à l’établissement prêteur, au moyen d’une lettre recommandée avec accusé de réception, est nécessaire. Il est également conseillé d’obtenir le consentement de la banque avant d’envoyer la notification aux créanciers. Par ailleurs, la donation ne peut porter que sur un bien immobilier non divisé en totalité ou en partie.

Cet immobilier peut être utilisé à des fins d’exploitation d’une société individuelle dans divers domaines tels que le secteur libéral, agricole, commercial ou agraire. Le bien peut également avoir d’autres usages, à condition que la dette ait été contractée auprès d’une institution bancaire. Dans ce cas, le contribuable doit être prêt à fournir des justificatifs concernant les dettes assumées par le donataire. En l’absence ou en cas d’insuffisance de ces documents, l’administration fiscale se réserve le droit de réviser l’acte de donation, conformément à l’article L 55 du Livre des Procédures Fiscales. Le donateur peut aussi répartir son bien entre ses enfants après évaluation. Il peut léguer la part du bien à ceux qui le recevront sans les dettes, et l’autre part à ceux qui auront à rembourser les dettes restantes.

Deuxième cas : Bien garanti par une hypothèque

Dans cette situation, deux lois s’appliquent, mais il est important de noter qu’aucune de ces dispositions ne permet la donation. Le premier cas concerne l’« hypothèque rechargeable », régie par l’article 2422 du Code civil. Cette disposition garantit un nouveau crédit en utilisant l’hypothèque existante. Cependant, le donateur ne peut pas faire don de son bien, bien qu’il puisse récupérer sa capacité d’emprunt dans la limite de l’hypothèque. Le deuxième cas, encadré par l’article L 314-1 du Code de la consommation, est celui du crédit viager hypothécaire.

Ce type de crédit fonctionne de la même manière qu’un crédit hypothécaire standard, à la différence que le remboursement intervient au décès, à l’aliénation ou au partage du bien. Bien qu’il octroie une plus grande flexibilité financière à l’emprunteur, ce crédit est réservé exclusivement aux particuliers et doit être destiné au financement d’une activité immobilière. Dans ces deux scénarios impliquant une hypothèque, le donateur n’est pas autorisé à céder son bien. En cas de décès, les héritiers peuvent régler la dette ou céder le bien aux créanciers. Si la dette n’excède pas la valeur de l’immeuble, les héritiers recevront la différence.

Troisième cas : Bien garanti par un autre type d’hypothèque

Si le bien est garanti par un autre type d’hypothèque, le propriétaire peut effectuer une donation à condition d’avoir totalement remboursé sa dette. Une renégociation de prêt auprès de la banque est également envisageable. Dans ce scénario, seule la part du bien non hypothéquée peut être donnée. Cependant, le propriétaire peut aussi exiger que le gratifié prenne en charge le capital restant dû ainsi que les intérêts associés.

Toutes ces démarches nécessitent le consentement de l’établissement bancaire. Si l’administration fiscale demande au gratifié de prouver le paiement effectif de la dette, mais que cela n’est pas possible, la dette sera ajoutée à la base imposable et le gratifié devra payer les droits afférents. Cela inclut la différence entre les droits qui auraient dû être payés lors de la donation (si aucune déduction de dette n’a été effectuée) et les droits effectivement payés à ce moment-là.

Point important : Vérification des conditions générales du prêt

Il est essentiel de souligner que quiconque envisage de faire don de son bien immobilier doit également vérifier les conditions générales du prêt, qui peuvent parfois inclure l’obligation de rembourser le solde restant en cas de vente ou de donation, par exemple.

Quelles sont les dépenses à envisager lors d’une donation d’un crédit immobilier ?

Outre les honoraires du notaire, il est important de prendre en compte les dépenses additionnelles liées à une donation immobilière avec un crédit en cours. Le donateur ou le donataire est également tenu de régler les droits de donation dus à l’État. Ces droits sont calculés en fonction d’un barème après déduction d’un abattement.

Calcul des droits de donation

Les droits fiscaux à payer sont proportionnels à la valeur du bien donné et au lien existant entre le donateur et le donataire. Il est crucial de noter que l’administration fiscale peut rectifier les droits si elle les juge trop bas, ou si l’un des héritiers conteste la transaction.

Cas de démembrement de propriété

Dans le cas d’un démembrement de propriété pour la donation, les droits de donation diffèrent de ceux d’une donation en pleine propriété. Le calcul de ces droits dépend de l’âge du donateur qui détient l’usufruit. Par exemple, si le donateur a 50 ans, les droits de donation correspondent à la moitié de la valeur en pleine propriété. En revanche, si le donateur a 75 ans, la valeur du bien en nue propriété représentera environ 70 % de la valeur totale.

Exonérations et abattements

Il est important de noter que la charge fiscale pour les héritiers peut être considérablement réduite si le donateur effectue la donation à un stade précoce. Par exemple, si les bénéficiaires sont les enfants d’un couple ou d’un parent, chaque enfant bénéficie d’une exonération d’environ 159 300 euros sur la valeur du bien donné. Pour un conjoint ou un partenaire lié par un Pacte civil de solidarité (PACS), l’abattement est d’environ 80 700 euros. Dans les deux cas, le barème progressif des droits varie entre 5 et 45 %. Les taux de taxation sont de 55 % pour les dons entre oncles, cousins, etc., et de 60 % pour les autres cas.

En somme, il est possible de réaliser une donation d’un bien non grevé par une hypothèque, à condition d’obtenir l’approbation de la banque. Cependant, pour les biens hypothéqués, la possibilité de donation dépend du type d’hypothèque sous laquelle le prêt bancaire a été contracté.

Le rachat de crédit immobilier et son principe

En plus de la possibilité de donation d’un bien sous crédit immobilier, ce type de propriété peut également faire l’objet d’un rachat de crédit si le remboursement du prêt est encore en cours et que l’emprunteur dispose d’un autre bien qu’il puisse hypothéquer. Un établissement de rachat peut également accepter l’opération si le donateur et le donataire renoncent à leurs droits respectifs.

Le réaménagement de plan de surendettement

Le réaménagement de plan de surendettement, aussi appelé consolidation de dettes, est une démarche financière bien connue des emprunteurs en situation difficile de remboursement de prêts. Lorsque cette opération est assortie d’une hypothèque, on parle de regroupement de dettes hypothécaire. En cas de non-remboursement, le créancier a la possibilité de saisir le bien hypothéqué.

Principe du rachat de crédit immobilier

Le rachat de crédit immobilier consiste en un établissement financier tiers qui rachète les prêts en cours d’un emprunteur auprès de ses créanciers actuels. Il faut au moins avoir deux crédits en cours pour être éligible à cette option. Tous les types de prêts peuvent être inclus dans cette opération, bien que certains prêts comme les prêts à taux zéro ne soient pas toujours avantageux à inclure. Le candidat à ce montage peut également regrouper d’autres dettes telles que les découverts bancaires, les taxes foncières et les factures sociales impayées.

L’objectif principal du rachat est de proposer à l’emprunteur un unique prêt avec une mensualité réduite et un taux d’intérêt revu à la baisse. Le remboursement du nouveau prêt sera réaménagé pour mieux correspondre à la situation financière de l’emprunteur et pour étaler le coût de l’opération sur une période plus longue.

Avantages et options supplémentaires

L’institution financière qui met en place cette opération peut également octroyer une trésorerie à l’emprunteur. Cette somme, qui ne dépasse généralement pas 15 % du montant du rachat, peut être utilisée pour financer divers besoins tels qu’une voiture, un mariage, un voyage, des travaux d’agrandissement du bien immobilier, etc.

Évaluation de l’éligibilité et simulation de rachat

Pour déterminer si l’emprunteur est éligible à cette opération, il est recommandé d’ utiliser un simulateur de rachat de crédit. Cet outil, accessible en haut de cette page, permet à l’emprunteur d’avoir une estimation plus précise du coût du refinancement, de la baisse potentielle de la mensualité et du taux d’intérêt qu’il pourrait obtenir. Si le projet est réalisable, une offre de regroupement de dettes sans engagement peut être obtenue après la simulation.