Rachat de crédit simulation

• Comprendre les différents taux des prêts immobiliers
• Explorer les variétés de prêts immobiliers et leur coût
• Calculer le coût total d’un prêt immobilier
• Assurances liées aux prêts immobiliers : chômage, décès et invalidité
• Comprendre les frais annexes des prêts immobiliers
• Informations essentielles sur le rachat de prêt immobilier

Un prêt immobilier engage un emprunteur à rembourser un capital sur une période définie, avec des mensualités fixes ou variables. Comprendre les types de taux (fixe ou variable) et les différentes options de prêts permet de choisir l’offre la plus adaptée à ses besoins financiers. En plus du capital, divers frais annexes comme les assurances, les garanties et les frais de dossier sont à prévoir. Le rachat de prêt immobilier peut aussi être une solution pour réduire ses mensualités. Une bonne connaissance de ces éléments est essentielle avant de constituer un dossier de prêt.

Comprendre les différents taux des prêts immobiliers

Il est important de bien connaître les types et les modalités de taux de crédit afin de choisir l’option la plus avantageuse. Quels sont les différents taux applicables ?

Les prêts à taux fixe

Le taux d’intérêt reste inchangé pendant toute la durée de prêt. À titre d’exemple, en Novembre 2023, pour un prêt de 200 000 € sur 20 ans à un taux de 4,12 %, le calcul de la mensualité est le suivant :

• Montant du prêt : 200 000 €
• Taux d’intérêt : 4,12 %
• Durée du prêt : 20 ans

La mensualité pour ce prêt serait d’environ 1 230 € (ceci est une estimation et peut varier en fonction des conditions spécifiques de l’emprunt). Le coût total du crédit hors assurances serait alors d’environ 95 200 €.

Avec le taux fixe, l’emprunteur connaît à l’avance le montant à verser à la banque prêteuse. Il est à l’abri d’une hausse de taux car celui-ci restera inchangé. Et dans la perspective où le taux sur le marché diminue considérablement, il peut demander une renégociation ou un rachat de prêt. Par contre, le taux fixe est généralement plus cher que le taux variable.

Les prêts à taux variable

Avec le taux variable, le taux de crédit peut changer en fonction du taux de référence auquel les banques européennes de premier plan se prêtent entre elles. Il y a aussi d’autres critères tels que la marge bancaire, le coût de fabrication du prêt, le coût de refinancement. Le taux est donc révisé chaque année, notamment en fonction de l’Euribor. Ainsi, si le taux baisse, les mensualités baissent. De plus, l’emprunteur peut rembourser son emprunt avant terme sans payer de pénalité. Par contre, si le taux augmente, le débiteur doit payer plus. Néanmoins, un cap peut être fixé pour plafonner la hausse de taux à un certain pourcentage. En plus de son apport personnel, l’acquéreur peut aussi demander d’autres aides comme le prêt accession logement et le prêt épargne logement.

Explorer les variétés de prêts immobiliers et leur coût

Il existe plusieurs types de crédits immobiliers, chacun répondant à des besoins spécifiques :

Le prêt amortissable

C’est le type de prêt le plus courant. La mensualité versée par l’emprunteur rembourse à la fois une partie du capital et les intérêts du prêt. Ainsi, au versement de la dernière échéance, l’emprunteur a totalement acquitté ses dettes. Ce type de prêt est souvent privilégié pour sa prévisibilité et sa stabilité.

Le prêt in fine

Dans ce modèle, l’emprunteur paie uniquement les intérêts pendant la durée du prêt et rembourse le capital en une seule fois à la fin. Ce type de prêt est souvent choisi par les investisseurs qui disposent d’une épargne conséquente ou qui attendent un retour sur un autre investissement pour rembourser le capital.

Le prêt relais

Ce prêt est conçu pour les personnes souhaitant acheter un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu leur bien actuel. Le prêt relais couvre une partie ou la totalité du prix du nouveau bien, en attendant la vente de l’ancien. Une fois la vente réalisée, l’emprunteur rembourse le prêt relais.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le PTZ est un prêt sans intérêts, destiné à faciliter l’achat d’une première résidence principale, sous conditions de ressources. Il est souvent combiné avec d’autres types de prêts.

Le prêt conventionné

Il s’agit d’un prêt réglementé par l’État, accessible sans condition de ressources et pouvant financer l’intégralité de l’achat immobilier, y compris les frais annexes.

Calculer le coût total d’un prêt immobilier

Les prêteurs en ligne et les courtiers fournissent plusieurs outils pour calculer les éléments du crédit qui ont un impact pour son obtention et son remboursement.

Les mensualités du prêt

Les offres de mensualité varient selon le capital emprunté, le taux d’intérêt et la durée du prêt. Connaître les différentes options permet à l’emprunteur de planifier ses charges et dépenses mensuelles en vue du remboursement du prêt.

La durée du crédit

Choisir la durée du crédit est crucial. Une durée plus longue implique des mensualités plus faibles, mais augmente le coût total du prêt en raison des intérêts cumulés.

Le coût du prêt

Le calcul du coût total du prêt (intérêts + assurance + frais annexes) est essentiel pour évaluer le coût réel de l’acquisition. Cela inclut le prix d’achat du bien, le coût du prêt et les frais annexes comme les frais de notaire et les taxes.

Assurances liées aux prêts immobiliers : chômage, décès et invalidité

L’assurance de prêt prend en charge le remboursement d’une partie ou de la totalité des mensualités de l’emprunt en cas d’un fait dommageable qui empêche l’emprunteur de couvrir ses dettes.

L’assurance chômage

Cette assurance est facultative mais peut être exigée par certains établissements financiers.

Profil de l’assuré

• Embauché avec un contrat à durée indéterminée, parfois le CDD est accepté.
• Ne doit pas être en période d’essai, ni en préavis de licenciement ou de démission.
• Âgé de moins de 55 ans et ne doit pas être proche de la retraite.

Modalité de remboursement

• L’assuré ne doit pas perdre volontairement son emploi, sinon l’assurance refuse le remboursement.
• L’assureur prend en charge les remboursements pendant une durée limitée, généralement comprise entre 1 à 4 ans.

L’assurance décès et invalidité

Cette assurance garantit le remboursement du prêt en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de l’emprunteur, permettant ainsi à sa famille de conserver le bien immobilier acheté. C’est l’assureur qui s’occupe du remboursement de la totalité ou d’une partie du capital restant dû à la banque.

Conditions

• Le décès ou l’invalidité résultant d’un suicide, de guerre, d’explosion ou de la pratique d’une activité ou sport à risque est exclu de l’assurance.
• Invalidité partielle : si la personne est incapable d’exercer une activité professionnelle sur une durée minimale de 90 jours.
• Invalidité totale : si elle est incapable d’effectuer une activité professionnelle au-delà de 3 ans.
• Perte totale et irréversible de l’autonomie : si la personne doit faire appel à une autre personne pour accomplir les actes de la vie courante.

Modalités

• L’indemnisation prend fin lorsque l’assuré reprend une activité professionnelle.
• Une limitation de remboursement peut être appliquée par l’assureur en cas d’invalidité permanente.
• Un délai de carence peut être instauré, signifiant que la garantie ne sera effective qu’après l’écoulement d’une certaine période.
• Le délai de franchise concerne un nombre de jours qui ne seront pas indemnisés au début de la période d’incapacité.

Comprendre les frais annexes des prêts immobiliers

Les frais annexes des prêts immobiliers comprennent plusieurs éléments qui s’ajoutent au capital emprunté et aux intérêts. Ces frais doivent être pris en compte pour évaluer le coût total d’un prêt immobilier.

Frais de dossier

Ces frais couvrent les dépenses pour préparer et réunir les documents nécessaires pour le dossier de demande de prêt. Ils varient généralement entre 0,4 à 1 % du capital emprunté. Par exemple, pour un crédit de 150 000 €, l’emprunteur peut négocier entre 600 à 1 500 €. Certains établissements de crédit et courtiers peuvent exonérer leurs clients de ces frais ou fixer un montant forfaitaire, souvent aux alentours de 500 €.

Frais de garantie (hypothèque ou caution)

Les garanties comme l’hypothèque ou la caution sont exigées par les banques pour se protéger contre les défauts de paiement. Ces frais comprennent la taxe de publicité foncière, les droits de timbre, les émoluments du notaire et les frais d’auxiliaire de justice. En moyenne, ils représentent environ 1,5 % du montant emprunté pour une hypothèque et 1 % pour une caution.

Assurance de prêt immobilier

Le taux d’assurance est un élément clé dans le calcul du coût total d’un prêt immobilier. Bien que l’assurance ne soit pas juridiquement obligatoire, elle est généralement exigée par les banques. Le taux d’assurance varie en fonction de plusieurs facteurs, dont l’âge de l’emprunteur, son état de santé et le montant du prêt. Depuis la Loi Lagarde de 2010 et la loi Sapin II de 2016, l’emprunteur a la possibilité de choisir son assureur et de changer d’assurance annuellement, sous réserve que le nouvel assureur offre des garanties équivalentes à celles proposées par l’assureur initial. Pour un prêt de 150 000 € sur vingt ans, un taux d’assurance de 0,36 % génère une prime d’assurance totale d’environ 10 800 € (soit 540 €/an).

Informations essentielles sur le rachat de prêt immobilier

Le rachat de prêt immobilier est une option envisageable pour les emprunteurs souhaitant alléger leur budget ou réorganiser leur situation financière. Cette démarche peut offrir des avantages significatifs, mais il est crucial de bien comprendre ses implications et de peser soigneusement les risques et bénéfices.

• Avantages du rachat de prêt immobilier : Le rachat de prêt peut permettre de bénéficier d’un taux d’intérêt plus bas, réduisant ainsi les mensualités et le coût total du crédit. Il peut également offrir l’opportunité d’obtenir une trésorerie supplémentaire si la capacité financière de l’emprunteur le permet.
• Rachat par sa propre banque : Faire racheter son prêt immobilier par sa banque actuelle peut être une démarche avantageuse. Les conseillers, connaissant déjà le profil de l’emprunteur, peuvent faciliter et accélérer les procédures administratives. De plus, il existe une possibilité de négociation sur les conditions du nouveau prêt. .
• Rachat par un organisme de crédit externe : Il est également possible de faire racheter son prêt par un autre organisme de crédit. Cette option nécessite une étude approfondie des offres disponibles en termes de taux, de durée, de conditions et de frais associés. Il est essentiel de s’informer précisément pour éviter les pièges et choisir l’offre la plus adaptée à sa situation. Un comparateur en ligne peut être un outil utile dans cette démarche.

En résumé, le rachat de prêt immobilier peut être une solution pertinente pour réduire les charges mensuelles ou financer de nouveaux projets. Cependant, il est important de bien s’informer et de comparer les différentes options avant de prendre une décision.